Treppenhausreinigung: Kosten, Pflichten und Turnus

Das Treppenhaus ist die Fläche, an der sich in Mehrfamilienhäusern der meiste Ärger entzündet. Es gehört niemandem allein, alle laufen hindurch, und wenn es ungepflegt aussieht, fällt das auf das ganze Haus zurück. Dieser Beitrag ordnet die Fragen, die uns Hausverwaltungen und Eigentümer vor jedem Vertrag stellen.

Vorweg wie immer: Das ist eine Einordnung aus der Praxis, keine Rechtsberatung.

Wer muss das Treppenhaus reinigen?

Zuständig ist zunächst der Vermieter. Er schuldet dem Mieter nach § 535 BGB eine Mietsache in vertragsgemäßem Zustand, und dazu gehören saubere Zugänge, Flure und Treppen.

Er kann die Aufgabe abgeben, und dafür gibt es zwei Wege:

Auf die Mieter übertragen. Das ist die klassische Kehrwoche. Wirksam ist die Übertragung aber nur, wenn sie klar im Mietvertrag steht. Eine Hausordnung, die im Flur hängt und nie Vertragsbestandteil geworden ist, reicht dafür nicht. Auch der Umfang muss erkennbar sein: welche Flächen, welcher Turnus, welche Arbeiten.

An einen Dienstleister vergeben. Dann übernimmt ein Reinigungsbetrieb die Fläche nach festem Leistungsverzeichnis, und die Kosten lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen auf die Mieter umlegen. Dazu unten mehr.

In der Eigentümergemeinschaft liegt die Pflicht grundsätzlich bei allen Wohnungseigentümern gemeinsam. Beschlossen wird die Lösung in der Eigentümerversammlung.

Kehrwoche oder Dienstleister?

Die Kehrwoche kostet nichts und funktioniert genau so lange, wie alle mitmachen. In der Praxis ist das der Knackpunkt. Sie scheitert regelmäßig an denselben Stellen: Eine Partei zieht aus, eine ist beruflich unterwegs, eine kann gesundheitlich nicht mehr, und eine hält den vereinbarten Standard für übertrieben. Dann beginnt die Diskussion, und die landet beim Vermieter oder in der Eigentümerversammlung.

Dazu kommt ein Punkt, den viele unterschätzen: Verletzt sich jemand auf einer nass gewischten, nicht abgesicherten Treppe, ist die Verkehrssicherungspflicht im Spiel. Bei der Kehrwoche putzen Laien ohne Einweisung und ohne Warnschild.

Der Dienstleister kostet Geld, liefert dafür aber einen festen Turnus, eine gleichbleibende Qualität, eine Vertretung bei Ausfall und im Streitfall einen Nachweis. Für Verwaltungen ist meist Letzteres ausschlaggebend, nicht der Preis.

Was gehört zur Treppenhausreinigung?

Ein Leistungsverzeichnis verhindert die häufigste Auseinandersetzung, nämlich die darüber, was eigentlich vereinbart war. Üblich ist diese Aufteilung:

Bei jedem Einsatz:

• Treppenstufen, Podeste und Flure feucht wischen
• Handläufe und Geländerholme abwischen
• Eingangsbereich, Fußmatte und Briefkastenanlage
• Aufzugkabine, Spiegel und Bedienfelder
• Spinnweben in Ecken und an Leuchten

In größeren Abständen:

• Fenster und Glasflächen im Treppenhaus
• Kellergänge, Wasch- und Trockenräume, Fahrradräume
• Türen, Zargen, Fußleisten und Heizkörper gründlich
• Mülltonnenstandplatz und Außenzugang

Wichtig ist die Trennung: Was passiert wöchentlich, was monatlich, was vierteljährlich. Wer alles in einen Turnus packt, zahlt entweder zu viel oder bekommt zu wenig.

Wie oft muss gereinigt werden?

Eine gesetzliche Vorgabe gibt es nicht. Bewährt haben sich diese Richtwerte:

Zwei Faktoren verschieben das nach oben: Erdgeschosslage mit direktem Straßenzugang und die Jahreszeit. Zwischen November und März trägt jeder Schuh Nässe, Split und Salz ins Haus, das greift Beläge an. In dieser Zeit ist ein engerer Turnus keine Bequemlichkeit, sondern Werterhalt.

Was kostet die Treppenhausreinigung?

Eigene Pauschalpreise nennen wir nicht, weil sie ohne Blick auf das Objekt nichts wert sind. Öffentlich einsehbare Preisvergleiche geben aber eine brauchbare Bandbreite, an der Sie ein Angebot einordnen können:

• Portale wie MyHammer nennen für eine Basisreinigung je Etage etwa 10 bis 30 Euro, für den größeren Umfang inklusive Geländer und Fensterbänken rund 30 bis 60 Euro.
• Vergleichsseiten geben für die wöchentliche Reinigung etwa 25 bis 80 Euro je Etage und Monat an, für ein Mehrfamilienhaus mit drei Etagen also grob 100 bis 200 Euro netto monatlich.
• Bei Abrechnung nach Zeit liegen die genannten Stundensätze meist zwischen 28 und 45 Euro.

Das sind Marktangaben zur Orientierung, keine Angebote. Die Spanne ist deshalb so breit, weil sich dahinter sehr verschiedene Objekte verbergen. Diese Faktoren bestimmen, wo Sie landen:

• Anzahl der Etagen und Aufgänge. Der zweite Aufgang im selben Haus kostet weniger als der erste, weil die Anfahrt schon bezahlt ist.
• Belag. Terrazzo, Naturstein, Fliesen und Holz verhalten sich unterschiedlich und brauchen verschiedene Mittel und Zeiten.
• Turnus. Wöchentlich ist je Einsatz günstiger als vierzehntägig, weil weniger Schmutz aufliegt.
• Umfang. Nur Treppe und Flur, oder auch Keller, Fenster, Aufzug und Mülltonnenplatz.
• Anfahrt. Liegen mehrere Objekte einer Verwaltung nah beieinander, lassen sich Touren bündeln, und das schlägt direkt auf den Preis durch.

Ein sehr günstiges Angebot ist übrigens selten ein Schnäppchen. Rechnen Sie kurz nach, wie viele Minuten für den genannten Preis übrig bleiben, wenn davon Lohn, Sozialabgaben, Material, Fahrzeug und Versicherung bezahlt werden müssen. Wenn die Zahl unrealistisch klein wird, wird entweder zu schnell gearbeitet oder es stimmt etwas mit der Anmeldung der Beschäftigten nicht. Beides fällt am Ende auf den Auftraggeber zurück.

Umlage auf die Nebenkosten: zwei Fehler, die sie kippen

Die Kosten einer beauftragten Treppenhausreinigung sind als Betriebskosten umlagefähig. Die Grundlage ist § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung, dort unter Gebäudereinigung. Erfasst ist die Reinigung der gemeinsam genutzten Flächen, also Zugänge, Flure und Treppen.

Zwei Fehler machen die Umlage angreifbar:

Erstens: keine Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Ohne ausdrückliche Vereinbarung, dass Betriebskosten getragen werden, kann nichts umgelegt werden. Das lässt sich nachträglich nicht heilen.

Zweitens: Kehrwoche und Dienstleister gleichzeitig. Wenn die Reinigung im Mietvertrag auf die Mieter übertragen ist und auch tatsächlich so praktiziert wird, dürfen daneben keine Reinigungskosten in der Abrechnung auftauchen. Wer beides abrechnet, verlangt zweimal dieselbe Leistung.

Dazu eine Abgrenzung, die oft übersehen wird: Umlagefähig ist nur die laufende, wiederkehrende Reinigung. Eine einmalige Reinigung nach einem Wasserschaden oder nach Bauarbeiten ist Instandhaltung und bleibt beim Eigentümer.

Der Reinigungsplan: das Dokument, das den Streit beendet

Ob Kehrwoche oder Dienstleister, ein ausgehängter Plan nimmt neunzig Prozent der Diskussionen die Grundlage. Er sollte drei Dinge festhalten: welche Fläche, welche Arbeit, in welchem Abstand. Ein einfaches Muster:

Bei der Kehrwoche gehört eine Spalte für Datum und Kürzel dazu, damit nachvollziehbar bleibt, wer wann dran war. Bei einem beauftragten Dienstleister übernimmt das die Einsatzdokumentation.

Beides haben wir als fertige Vorlage zum Ausdrucken vorbereitet: den Reinigungsplan fürs Treppenhaus mit Nachweis zum Aushängen, dazu zwei Musterschreiben an die Mieter. Kostenlos, ohne Anmeldung.

Streitfälle: worüber tatsächlich gestritten wird

Drei Konstellationen kommen immer wieder:

Der Mieter reinigt nicht. Ist die Pflicht wirksam übertragen und wird sie trotz Aufforderung nicht erfüllt, darf der Vermieter die Reinigung auf Kosten des Mieters durchführen lassen.

Der Erdgeschossmieter will nicht zahlen. Das Argument, man nutze die oberen Etagen nicht, trägt in aller Regel nicht. Betriebskosten werden nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt, üblicherweise nach Fläche, nicht nach tatsächlicher Nutzung einzelner Abschnitte.

Der Standard ist strittig. Genau dagegen hilft das Leistungsverzeichnis. Ohne schriftlich vereinbarten Umfang steht Empfinden gegen Empfinden.

Woran Sie einen guten Anbieter erkennen

• Er sieht sich das Objekt an, bevor er einen Preis nennt.
• Er liefert ein schriftliches Leistungsverzeichnis pro Fläche und Turnus, keine Pauschalzeile.
• Er benennt eine feste Ansprechperson, die das Haus kennt.
• Er regelt Vertretung bei Urlaub und Krankheit, bevor Sie danach fragen.
• Er dokumentiert die Einsätze, damit Sie gegenüber Eigentümern und Mietern etwas vorweisen können.
• Er sagt Ihnen offen, wenn sich ein einzelnes kleines Objekt für ihn nicht rechnet.

Wir übernehmen die Treppenhausreinigung im festen Turnus, auf Wunsch zusammen mit Unterhaltsreinigung, Glasreinigung, Hausmeisterservice und Winterdienst, in Erlangen ebenso wie in Nürnberg und Fürth. Bei mehreren Objekten in einer Verwaltung fassen wir die Touren zusammen, das macht den Unterschied im Preis.

Wenn Sie wissen möchten, was für Ihr Haus sinnvoll ist: Wir sehen es uns kostenlos an und schlagen einen Turnus vor, der zur Nutzung passt. Anfrage stellen oder anrufen unter 09131 791391.