Räum- und Streupflicht: Wer räumen muss und wer haftet

Der erste Schneefall kommt jedes Jahr überraschend, obwohl er jedes Jahr kommt. Wer dann nicht geräumt hat und jemand stürzt, hat ein Problem, das schnell teuer wird. Dieser Beitrag ordnet die wichtigsten Fragen, die uns vor jeder Saison gestellt werden.

Vorweg: Das hier ist eine Orientierung aus der Praxis, keine Rechtsberatung. Die verbindlichen Details stehen in der Satzung Ihrer Gemeinde, und die unterscheidet sich von Ort zu Ort.

Wer ist überhaupt verpflichtet?

Die Räum- und Streupflicht ist ein Teil der Verkehrssicherungspflicht und liegt zunächst bei der Gemeinde. Fast alle Kommunen übertragen sie für Gehwege per Satzung auf die Anlieger, also auf die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke. Damit sind Sie als Eigentümer in der Pflicht, unabhängig davon, ob Sie das Gebäude selbst nutzen oder vermieten.

Wichtig ist die Reihenfolge: Erst die Satzung, dann alles andere. Sie legt fest, welche Flächen betroffen sind, in welchem Zeitfenster geräumt sein muss, wie breit der geräumte Streifen sein muss und welche Streumittel erlaubt sind. Wer die eigene Satzung nicht kennt, kann seine Pflicht nicht erfüllen.

Wann und wie breit muss geräumt werden?

Die gesetzlichen Vorschriften zum Winterdienst stehen nicht in einem einzigen Bundesgesetz. Maßgeblich ist die Straßenreinigungssatzung Ihrer Gemeinde, ergänzt um die Rechtsprechung zur Verkehrssicherungspflicht. Deshalb unterscheiden sich Zeiten und Räumbreiten von Ort zu Ort.

Verbreitet, aber nicht überall gleich, sind diese Eckpunkte:

• Zeitfenster: werktags meist ab sieben Uhr morgens, an Sonn- und Feiertagen später, häufig ab acht oder neun Uhr. Abends endet die Pflicht typischerweise gegen zwanzig Uhr.
• Breite: so breit, dass zwei Personen aneinander vorbeikommen. In vielen Satzungen sind das rund ein bis anderthalb Meter.
• Wiederholung: Einmal räumen genügt nicht. Bei anhaltendem Schneefall oder überfrierender Nässe muss innerhalb des Zeitfensters erneut geräumt und gestreut werden.
• Zugänge: Neben dem Gehweg gehören in der Regel auch die Zuwege zum Haus, zu Mülltonnen und zu Stellplätzen dazu.

Der Punkt mit der Wiederholung wird am häufigsten unterschätzt. Genau daran scheitern die meisten Fälle vor Gericht: Es war morgens geräumt, mittags kam Neuschnee, und niemand ist noch einmal raus.

Kann man die Pflicht auf Mieter übertragen?

Ja, aber nur, wenn es klar geregelt ist. Eine Hausordnung an der Wand reicht nicht, wenn sie nicht wirksam zum Vertragsbestandteil gemacht wurde. Die Pflicht muss im Mietvertrag stehen, und zwar eindeutig: welche Flächen, welcher Umfang, welcher Turnus.

Im Mehrfamilienhaus wird die Pflicht häufig per Turnusplan auf die Parteien verteilt, etwa wochenweise. Das funktioniert genau so lange, wie alle mitziehen. Fällt eine Partei aus, weil sie arbeitet, verreist oder gesundheitlich nicht kann, ist die Lücke da, und sie fällt auf den Eigentümer zurück.

Auch sonst bleibt der Eigentümer nicht außen vor. Ihn trifft weiterhin eine Kontrollpflicht. Wer die Aufgabe abgibt und nie nachsieht, ob sie erledigt wird, haftet im Zweifel mit.

Für Vermieter ist eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6. August 2025 wichtig (Az. VIII ZR 250/23). Danach haftet ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, seinem Mieter für einen Sturz auch dann, wenn die Eigentümergemeinschaft einen Dienstleister beauftragt hat. Der Dienstleister gilt als Erfüllungsgehilfe des Vermieters, weil die Verkehrssicherung Teil des Mietvertrags ist. Kurz gesagt: Sich auf die Verwaltung zu verlassen, schützt Vermieter nicht automatisch.

Was gilt, wenn Sie arbeiten oder im Urlaub sind?

Berufstätigkeit befreit nicht. Die Pflicht gilt zu den Zeiten, die in der Satzung stehen, und nicht zu den Zeiten, zu denen Sie zu Hause sind. Wer um sieben Uhr im Büro sitzt, muss vorher räumen oder für eine Vertretung sorgen.

Dasselbe gilt für Urlaub und Dienstreisen. Sie müssen die Vertretung organisieren, und zwar so, dass sie auch wirklich funktioniert. Der Nachbar, der es zugesagt hat und dann selbst verreist, ist keine Vertretung.

Gibt es eine Befreiung für Senioren oder Kranke?

Das ist die Frage, die am häufigsten gestellt und am häufigsten falsch beantwortet wird. Eine automatische Altersgrenze, ab der die Pflicht entfällt, gibt es nicht.

Richtig ist: Wer aus gesundheitlichen Gründen körperlich nicht in der Lage ist zu räumen, dem ist die eigene Arbeit nicht zumutbar. Die Pflicht verschwindet damit aber nicht, sie verlagert sich. Erwartet wird, dass die betroffene Person für Ersatz sorgt, etwa durch Angehörige, Nachbarn oder einen beauftragten Winterdienst. Auch die finanzielle Situation kann dabei eine Rolle spielen.

Für Mieter heißt das praktisch: Wenn Sie die Pflicht aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr erfüllen können, klären Sie das mit dem Vermieter und halten Sie die Vereinbarung schriftlich fest. Eine mündliche Zusage hilft Ihnen nach einem Sturz nicht weiter.

Einseitiger Gehweg: Wer muss dann räumen?

Der Klassiker unter den Nachbarschaftsstreitigkeiten. Auch hier entscheidet die Satzung, und es gibt zwei verbreitete Varianten.

In der einen räumt der Anlieger, an dessen Grundstück der Gehweg entlangführt. Die Anlieger auf der gegenüberliegenden Seite haben dann keine Pflicht. In der anderen Variante werden alle Anlieger herangezogen, und wer keinen Gehweg vor dem Grundstück hat, muss stattdessen einen Streifen am Fahrbahnrand freihalten.

Beides ist zulässig. Wenn Sie in dieser Lage sind, lohnt ein Blick in den Satzungstext, bevor Sie mit dem Nachbarn diskutieren.

Welche Streumittel sind erlaubt?

Streusalz ist auf Gehwegen in vielen Gemeinden untersagt oder nur in Ausnahmefällen zugelassen, etwa bei Eisregen oder an gefährlichen Stellen wie Treppen und Gefällen. Der Grund ist der Schaden an Bäumen, Boden, Gewässern und an der Bausubstanz.

Vorgeschrieben sind stattdessen meist abstumpfende Mittel: Splitt, Sand oder Granulat. Sie wirken sofort mechanisch, müssen aber nach dem Winter wieder aufgenommen werden. Auch das steht in vielen Satzungen ausdrücklich drin und wird gern vergessen.

Was gilt in Erlangen, Nürnberg und Fürth?

Es gibt keine bayernweit einheitliche Regel. Jede Kommune erlässt ihre eigene Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung, und die legt fest, welche Flächen betroffen sind, in welchem Zeitfenster geräumt sein muss, wie breit der Streifen sein muss und welche Streumittel zulässig sind. Zwischen Erlangen, Nürnberg, Fürth und den Umlandgemeinden gibt es dabei Unterschiede, und schon deshalb taugt keine Faustregel aus dem Internet als Nachweis vor Gericht.

Zwei praktische Hinweise dazu:

• Holen Sie sich den Satzungstext Ihrer Gemeinde. Er steht in der Regel im Ortsrecht auf der Website der Stadt oder Gemeinde. Zwei Minuten Lesen ersparen später viel Diskussion.
• Prüfen Sie ihn erneut, wenn Sie ein Objekt in einer anderen Kommune übernehmen. Wer mehrere Liegenschaften über die Städtegrenze hinweg betreut, arbeitet sonst überall nach denselben Zeiten, obwohl vier verschiedene Satzungen gelten.

Wenn wir ein Objekt übernehmen, gleichen wir die Einsatzzeiten mit der Satzung der jeweiligen Gemeinde ab und schreiben sie in den Vertrag, statt ein Standardformular zu verwenden.

Wer haftet, wenn jemand stürzt?

Wer seine Pflicht verletzt hat. Das kann der Eigentümer sein, der Mieter, dem die Pflicht wirksam übertragen wurde, oder der beauftragte Dienstleister, je nachdem, wo die Kette gerissen ist.

Die Folgen reichen von Schadenersatz für Behandlungskosten und Verdienstausfall bis zu Schmerzensgeld. Bei schweren Stürzen kommen schnell fünfstellige Beträge zusammen. Ein Mitverschulden der gestürzten Person, etwa durch ungeeignetes Schuhwerk oder erkennbare Unachtsamkeit, kann die Summe mindern, hebt die Haftung aber selten ganz auf.

Entscheidend ist im Streitfall fast immer dasselbe: Können Sie belegen, dass geräumt wurde? Wer nichts dokumentiert, steht mit einer Behauptung gegen die des Gestürzten da.

Was kostet ein professioneller Winterdienst?

Pauschalpreise nennen wir bewusst nicht, weil sie ohne Blick auf das Objekt nichts wert sind. Was den Preis bestimmt, lässt sich aber klar benennen:

• Fläche und Zuschnitt: Ein gerader Gehweg ist schneller geräumt als ein verwinkelter Hof mit Treppen und Stellplätzen.
• Erreichbarkeit: Kann maschinell geräumt werden oder nur von Hand?
• Umfang der Pflicht: Gehweg allein, oder auch Zufahrt, Mülltonnenplatz und Feuerwehrzufahrt?
• Abrechnungsmodell: Saisonpauschale, Preis je Einsatz oder Abrechnung nach Aufwand.
• Bereitschaft: Der eigentliche Kostentreiber ist nicht das Räumen, sondern die Rufbereitschaft über die ganze Saison, auch in Wintern, in denen kaum Schnee fällt.

Ein Hinweis zum Vergleichen von Angeboten: Eine Saisonpauschale wirkt in einem milden Winter teuer und in einem harten Winter günstig. Die Abrechnung je Einsatz ist genau umgekehrt. Wer Planungssicherheit braucht, etwa als Hausverwaltung mit fester Nebenkostenumlage, fährt mit der Pauschale meist besser.

Für vermietete Objekte gut zu wissen: Die Kosten eines Winterdienstes sind grundsätzlich als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist.

Worauf Sie im Vertrag achten sollten

Aus unserer Erfahrung sind es vier Punkte, die später den Unterschied machen:

1. Klar definierte Flächen. Ein Lageplan mit eingezeichneten Flächen verhindert die Diskussion, ob der hintere Zugang dazugehörte.
2. Festgelegte Einsatzzeiten, abgestimmt auf die Satzung Ihrer Gemeinde, nicht auf ein Standardformular.
3. Dokumentation jedes Einsatzes. Datum, Uhrzeit, Maßnahme, Streumittel. Das ist Ihr Beweis, und es ist der Punkt, an dem sich seriöse Anbieter von unseriösen unterscheiden.
4. Geregelte Nachräumung bei anhaltendem Schneefall, nicht nur ein Einsatz am Morgen.

Wir übernehmen den Winterdienst als eigenständigen Auftrag oder als Teil des Hausmeisterservice, in Erlangen ebenso wie in Nürnberg und Fürth. Jeder Einsatz wird dokumentiert, damit Sie im Streitfall etwas in der Hand haben.

Ein letzter praktischer Hinweis: Verträge für die kommende Saison werden im Spätsommer und Frühherbst geschlossen, weil die Kapazität begrenzt ist. Wer im November anruft, wenn der erste Frost angekündigt ist, findet nur noch schwer jemanden. Wenn Sie für Ihr Objekt planen, ist jetzt der richtige Zeitpunkt für ein Angebot.